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北京试行定向安置房供地新政 |
2008年06月02日 中国房地产报
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北京一项针对集体土地拆迁安置问题的新政策已于近日展开试点工作。然而，令北京市相关部门犹豫的是，与之相配套的定向安置房供地政策可能对现行的土地招拍挂市场带来影响。
近日，记者从内部渠道获得北京市国土资源局的一份内部文件，这份标题为《北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》（京国土[2007]774号，下称774号文），于2007年10月12日由北京市国土资源局报送市政府审批，并于日前获北京市政府的批示。
文件中除明确该类安置房属性为普通商品房性质之外，还对该类安置房的建设主体做出了规定：“建设主体可为所在区县政府提出，经市政府批准的国有一级开发企业、已授权、委托的一级开发企业及经招投标确定的一级开发企业。”
“这实际上说明，这些商品房属性的建设用地将主要通过协议的方式定向出让给建设单位，而避开了当前经营性用地所必须要走的招拍挂程序。”一位不愿具名的业内人士分析。
北京市国土资源局内部人士透露，该政策首家试点的建设主体单位为北京市城建集团。
填补法规空白
记者了解到，此前对于集体土地拆迁安置问题，北京市主要参照两个框架，一是农民回迁房政策，另外则是绿隔政策。
“绿隔工程”全称为北京市城市绿化隔离地区建设工程，源自2000年提出的“用3～4年时间完成绿化面积60平方公里”的绿化目标。为此，北京市曾出台《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》，明确区级政府为实施绿化隔离地区建设的责任主体，同时规定农民回迁房和商品房的用地比例为1∶0.5。
绿隔政策出台于2000年，显然已经不能满足目前建设拆迁的需要，尤其是2004年经营性土地招拍挂政策明确之后，与之冲突的绿隔政策显然已被归置到“历史遗留”问题的范围中。
为解决此类问题，北京市在经营性土地招拍挂原则确定之后曾下达458号文件，要求加快遗留项目处理，事实上为绿隔政策以及其他一些过去解决集体土地拆迁安置问题的办法的继续执行留了一个口子。而在2007年12月1日，458号文件被正式通知停止执行，此次《安置房供地办法》正是在这个大限前拟定。
“从开发成本以及被拆迁者的生活意愿满足等角度来看，安置房建设走招拍挂程序显然是不适合的。”前述人士解释，过去的农民回迁房往往与商品房混搭，成为土地出让的一个条件，可结果是，大量出现农民回迁房指标被商品房挤占现象，界限的不清晰以及部分拆迁户对新房的排斥，使开发商趁机谋取不当利润。
在过去沿用的一些法规明显已经不能适用当前需要的情况下，在集体土地拆迁安置方面，显然已经出现了一个法律的空白，而此次《安置房供地办法》的出台正是基于此种考虑。
政策暗藏隐忧
尽管该政策仅针对集体土地拆迁安置房，但前述人士称，在目前市区内土地稀缺的情况下，北京市新增供地几乎都是从集体土地中征得，不排除未来部分项目的一级开发企业和所在区县政府联手，利用该政策规避招拍挂程序。“虽说是定向安置房，但在特定环境下，后期房屋销售环节还是有操作空间的。”
作为文件的起草单位，北京市国土资源局最为担心的则是，“774号文的实行可能对国家及北京市经营性用地公开入市交易所带来不利影响”。
从文件的内容也可以读出主管部门对此问题的担忧。《安置房供地办法》全文整整6页，但涉及到具体供地环节的文字不足1页，大部分文字用于对安置房性质进行规定，并提出“三定三限三结合”的开发建设原则，其中明确建议此类安置房不予办理销售许可，严格进行定向、定量供应。文件还提及，“此项工作涉及面广、政策性强，需严格界定适用范围，防止‘扩大化’和连锁反应。”
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